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调控仅一年,菏泽为何此时确认取消限售期?_高鹰生殖中心

来源: 新华社
00:49:09

泰国婴儿尸体被盗调控仅一年,菏泽为何此时确认取消限售期?

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    12月19日下午,针对取消限售的政策,菏泽市住建局公开回应,上述政策实为取消限制新购和二房住房的转让期限。  这意味着,此前一天发布的文件仍有效,菏泽确认取消楼市限售措施。  菏泽,位于山东省西南部,鲁苏豫皖四省交界处,总人口约875万。2018年前三季度,在山东17地市中,GDP排名第13位,人均GDP却长年排全省倒数第一。  菏泽还是棚改大市,2016、2017年棚改规模都位居全国设区市城市之首,当地人戏称为“中国拆迁第一市”。  与棚改相随的是,房价一路走高。2018年初,新房只有6100元左右,到了10月份,已经上涨到了6600元左右。再往前看,2017年底,全市房价中位数在6092元/㎡,尽管全省排名倒数第二,但一年前,其房价才不到5000元,也就是说,一年的时间里,菏泽房价上涨了20%。  作为全国三四线城市的样本,菏泽楼市放松具有一定的象征性意义。市场人士分析,如果按照菏泽城市的标准,全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。下载APP 阅读本文更深度报道  01  菏泽确认取消限售  楼市放松“第一枪”打响  12月18日,菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中第六条提到,取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。  对此,媒体和市场认为,菏泽此举意味着打响了“取消限售”第一枪。政策一出,影响巨大。今天股市开盘后,房地产板块一度带动主板指数冲高,鲁商置业(600223,股吧)、荣安地产(000517,股吧)涨停,华业资本(600240,股吧)涨7.3%,卧龙地产(600173,股吧)涨逾6%。  由于该政策引发了社会的广泛关注,12月19日上午,菏泽市住建局一大早紧急开会。经过一天的会议研究,今天下午17:30左右,菏泽住建局对上述措施公开回应,确认取消去年11月出台的限制新购和二手房转让期限的规定。  从上述公告可以看出,取消这一规定的原因在于,许多棚改居民拿到货币补偿后,无法购买到合适的存量住房,二手房交易价格也出现较快增长。基于对“商品住房价格出现大的波动”的担忧,菏泽市住建局才决定取消上面的规定。  02  棚改冠军  在2016、2017年连续拿下全国设区市城市棚改之首后,“中国拆迁第一市”的戏称,也在菏泽人口中慢慢传开。  棚改政策是刺激三四线城市棚改大规模铺开的主要源头。2014年两会后,中央多次对棚改表态,要求各地加大对棚户区改造的支持。当年4月,人民银行创设了抵押补充贷款(PSL)工具,通过国家开发银行为各地棚改项目提供资金支持。再加上彼时全国房地产库存高居不下,去库存和棚改相结合的方式就应运而生,这种方式就是棚改货币化安置。  一般来说,棚改有货币化安置和实物安置两种。但在2015年6月后,货币化安置成为政策重心。  菏泽住建局在2016年发文表示,在房源储备方面,菏泽支持在建和尚未开工房地产项目转为货币化安置房源。另一方面,对同意货币化安置的居民,可以拿到一种定向购买商品房的凭证,当地俗称“房票”。“房票”的作用是,让棚改居民可以在平台或市场上自由选择购买商品住房,政府与开发商凭“房票”和“购房合同”结算,并另行补差额。同时,对选择货币补偿的棚改居民,还在资金或面积上给与额外的奖励。  巨量棚改的资金来源于财政资金和政策性贷款。2014年以来,菏泽共获得棚改融资授信533.1亿,位列山东省首位。此外,主要融资模式还有政府债券融资和PPP模式(政府与社会资本合作模式)。  在政策和资金支持下,以菏泽为首的三四线城市棚改在2016年开始提速。数据显示,在2010年到2015年里,菏泽仅完成2.6万户左右棚户区改造,但到了2016年,菏泽完成6.2万户棚改。2017年更是狂奔突进,一年完成了18.2万户,占山东全省任务的四分之一,占全国棚改规模的3%,涉及70万人。  如此大规模棚改的另一面是,政府土地收入的急剧增加和房价快速增长。  菏泽市国土局的数据显示,2017年,土地出让收入219.7亿元。2018年上半年,这一数据就达到了177亿元,排名全国28位。也是源于土地收入快速增加,菏泽今年上半年的GDP增速以8.1%居全省首位。  房价方面,2017年12月,菏泽中位房价为6058元/㎡,但在一年前房价才不到5000元/㎡。2018年前十个月,菏泽的新房价格更是从6000多元涨到了6600多。  2017年5月12日,国务院常务会议提出棚改新的三年目标——2018年到2020年,要改造各类棚户区1500万套。2018年,全国棚改目标580万套。  相比去年,菏泽的棚改目标也略有下降。从菏泽市住建局2017年底公布的文件来看,菏泽规划的2018年第一批目标是接近6.2万套,这大概占到山东省当时公布的699704套(户)的1/10。三个月后,山东省公布的第二批棚改项目,总共增加了143566套(户)的计划,这里面就包括菏泽计划的6.55万余套,几乎占据了新增项目的1/2。  也就是说,2018年,菏泽的棚改目标是12.7万套,且在2017年底时,这些项目还都处于未开工状态。  03  调控这一年:  库存下降 棚改政策转向  2016年9月30日之后,全国楼市进入调控周期。  菏泽的调控始于2017年11月16日,当日菏泽市政府颁布了《关于进一步加强房地产调控工作的通知》,简称“菏十八条”。这项通知规定,对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。随后在12月1日,菏泽还限制了异地公积金办理,并首套房公积金首付比例提高至30%。类似的限售措施也在全国其他城市实施,此外,其他城市的调控措施还包括限购、限贷、限价等。  此外,菏泽还要求各县区成立房地产市场调控领导小组,建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度;要求每月8日、22日前将市场整顿情况及查处的典型案例上报市房地产市场调控领导小组办公室,市有关部门将定期进行通报。  在近三年的货币补偿安置和各种政策鼓励下,多数人在领取补偿款后会到市场上购买商品房,这也顺利让菏泽的楼市库存快速下降。数据显示,菏泽的楼市去化周期2016年的18个月,下降到今年上半年的9个月左右。  但在房价持续攀升的背景下,由于购房者激增,在限售的情况下,二手房供不应求,且价格也一路高涨,新房市场也普遍存在违规预售等情况。  另一方面,棚改政策在2018年转向,监管趋严、货币化安置从上半年开始收紧。10月8日,国务院常务会议确定了棚改工作的新动向,即严格把好棚改范围和标准,调整完善棚改货币化安置政策。国常会还提出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。  此前,已有多个市场机构指出,当前三四线城市的库存已经降至历史低位。结合到政策转向,由此可以看出,棚改的历史使命或许已基本完成。从抑制房价的角度,货币化安置优惠政策也将适度退出。  当棚改货币化安置降速后,市场会迅速下滑,楼市承压,土地市场也将降温。虽然不在中央的监测城市名单中,但对于靠卖地收入支撑GDP增长的三四线城市来说,也要预防在经济下行压力增大时,楼市出现断崖式下跌。此时取消限售,不失为一种预防式的应对之策。  棚改转向的同时,今年3月后,菏泽市住建局网站上,再也没有更新过棚改动态。  改革开放40周年大会召开在即,余永定长文回顾金融开放之路  一个多小时,易纲主要讲了这八点(附PPT)  解读:中央政治局会议研究明年经济工作,为何不提楼市调控?  美债利率倒挂之后,小心长期利率来个“回马枪”本文首发于微信公众号:中国金融四十人论坛。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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